Baufällige Wohnung: Vermieter kann Verluste bei handlungsunfähiger Eigentümergemeinschaft nicht absetzen

Schreibt ein Mietobjekt rote Zahlen, ist der Vermieter in der Regel daran interessiert, diese Verluste steuerlich abzusetzen – er folgt dem Motto „Geteiltes Leid ist halbes Leid“.

Dass der Fiskus Vermietungsverluste nicht in jedem Fall anerkennt, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein privater Vermieter mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein extremes Fehlinvestment eingegangen war. Er hatte im Jahr 1993 für 180.000 DM eine Eigentumswohnung in einem Sechsparteienhaus erworben, das in einem vollkommen desolaten und maroden Zustand war. Vermietungseinnahmen erzielte er daraus nur in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (aufgrund einer Mietgarantie des Verkäufers), danach stand die Wohnung durchgehend leer. Eine von der Eigentümergemeinschaft im Jahr 1999 beschlossene Sanierung schlug fehl, weil die Hausverwaltung die Geldmittel hierfür veruntreut hatte. Jahre später wurden zwar die alten Elektroheizungen ausgebaut, aber nicht durch eine neue Heizungsanlage ersetzt. Weil die Eigentümerverhältnisse in der Folgezeit unklar und etliche Miteigentümer des Hauses zudem unbekannt verzogen waren, war die Eigentümergemeinschaft daraufhin über Jahre handlungsunfähig und konnte keine weitergehende Sanierung beschließen.

Nachdem das Finanzamt die Verluste des Vermieters von insgesamt 36.000 EUR für die Jahre 2006 bis 2010 aberkannt hatte, wollte der Vermieter den Verlustabzug vor dem BFH durchsetzen, scheiterte damit jedoch auf ganzer Linie.

Die Bundesrichter bestätigten das vorinstanzliche Finanzgericht, das dem Vermieter die für den Verlustabzug erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht abgesprochen hatte. Das Gericht verwies darauf, dass sich die Wohnung in den Streitjahren in einem nicht vermietbaren Zustand befunden hatte. Zwar hatte sich der Vermieter durchaus um eine Sanierung und Fertigstellung seiner Wohnung bemüht, indem er beispielsweise die (später veruntreuten) Mittel zur Sanierung anteilig beigesteuert hatte – er war allerdings aufgrund der handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage gewesen, eine Vermietung zu erreichen. Er hatte nicht die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, die Betriebsbereitschaft des Objekts herzustellen.

Hinweis: Im Jahr 2008 hatte der Vermieter einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt, was durchaus als Indiz für eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht herangezogen werden kann. Der BFH verwies jedoch darauf, dass diese Vermietungsbemühungen aufgrund des desolaten Zustands der Wohnung nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint gewesen sein konnten.

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